Una cláusula abusiva es toda cláusula contractual no negociada individualmente,
predispuesta, cuya incorporación viene impuesta por una sola de las partes. Que
va en contra de la buena fe, causa un grave desequilibrio en los derechos y obligaciones de
las partes en perjuicio del consumidor. La Ley las considera nulas de pleno
derecho, aunque esto no implica la nulidad del contrato.
Estas son algunas de las más destacadas en los
prestamos hipotecarios.
Cláusulas financieras
Entre las disposiciones del ámbito financiero que los registradores podrán
rechazar con la nueva legislación están las que establezcan:
§
Redondeos de intereses por encima de 1/8 de punto.
§
Que la variación de los intereses solo pueda ser al alza.
§
Un tipo de referencia no objetivo para fijar los intereses, como aquellos
tipos que incluyan el tipo del propio banco.
§
Intereses por demora que sean superiores a tres veces el interés legal del
dinero (12%). Algunas hipotecas han llegado a fijar intereses de hasta el 30%
por retrasos en el pago.
§
Cláusulas suelo y techo sobre las que el hipotecado no haga constar su
consentimiento expreso
§
Cláusulas suelo y techo en las que, aún cuando el hipotecado las consienta
expresamente, haya un límite de la variación máxima al alza (en beneficio del
banco) mayor que el de la variabilidad a la baja (en beneficio del hipotecado).
§
Pactos que traten de garantizar cualquier obligación que el hipotecado
pueda contraer en el futuro con la entidad.
Cláusulas de vencimiento anticipado
El criterio en teoría era que las garantías de la hipoteca solo se
ejecutaban anticipadamente cuando el deudor hipotecario incumplía una cláusula
del préstamo garantizada con responsabilidad propia. Sin embargo, ha sido una
práctica habitual de las entidades incluir todo tipo de cláusulas cuyo
incumplimiento les autorizaría a ejecutar anticipadamente la hipoteca. Entre
las que se consideran no admisibles son las que autorizan al banco a ejecutar
la hipoteca cuando:
§
El cliente deje de pagar una o dos cuotas de la hipoteca. Será necesario el
impago de al menos tres cuotas para que pueda ejecutarse.
§
Se venda la finca o el inmueble.
§
El hipotecado deje de cumplir algunas obligaciones accesorias.
§
El valor de la finca baje, ya sea por deterioro o por cambios en el precio
de mercado.
§
Se den otras causas que no estén relacionadas con el contrato de hipoteca
entre el banco y el cliente.
Cláusulas que afectan a la ejecución
No deben admitirse las cláusulas que regulen determinados aspectos de la
ejecución, como:
§
Establecer una tasación de la finca que no se ajuste a los requisitos
legales.
§
Un pacto de venta extrajudicial en casos en que la deuda no este
inicialmente determinada, salvo que se haya consentido expresamente y así se
haya hecho constar en el Registro.
§
Extender la hipoteca a los bienes muebles colocados permanentemente en los
edificios, y a las mejoras realizadas por un tercer poseedor.
§
Establecer que el deudor pague los honorarios del abogado del banco en caso
de que se ejecute la hipoteca extrajudicialmente.
Otras cláusulas
Entre el resto de cláusulas que pueden considerarse abusivas, aparecen
algunas como:
§
Que el hipotecado acepte someterse a un juez o tribunal distinto del que
corresponda.
§
Pactos en los que el deudor se comprometa a compensar la deuda de la
hipoteca con las deudas que la entidad tenga con él.
§
El pacto para extender la hipoteca a ampliaciones o nuevas construcciones
en la finca.
